Квартиры и ремонты такого уровня не переносятся в меньший метраж.
И это не про метры - это про образ жизни.
Кстати, это относится и к тем, кто годами не может продать квартиру. Масштаб может быть меньше, суть - та же.
Я сейчас работаю с собственниками, которые живут в большой квартире с ремонтом высокого уровня. Квартира стоит около 25 млн.руб.
Их план - продать её, закрыть кредит, взятый на бизнес, и купить квартиру меньшей площади до 15 млн.руб
И здесь важно сказать честно: готовы ли они расстаться с этой квартирой?
Нет!
Но есть иллюзия, что могут..
Эта квартира для них - не просто актив.
Это их идентичность. Пространство, в котором подтверждались статус, вкус, уклад жизни.
Для них эта квартира - про состоятельность и самоидентификацию.
Продажа сейчас - это не шаг вперёд, а вынужденный шаг назад ради закрытия кредита.
Фактически - публичное признание своей неуспешности.
А это никто не может выдержать.
Поэтому внутри у них живёт конфликт.
С одной стороны - рациональное:
С другой - эмоциональное:
И именно, здесь, рынок начинает жёстко разрывать людей
Квартиры меньшей площади почти всегда означают более простой ремонт, более дешёвые материалы, другие пропорции и неизбежные компромиссы.
Отсюда и внутренний стопор.
Хотя сами квартиры объективно хорошие - но не соответствующие их стилю жизни
Важно понимать ещё одну вещь: квартиры и ремонты такого уровня не переносятся в меньший метраж.
Такие квартиры не масштабируются вниз без потери среды.
Такой стиль жизни работает только тогда, когда есть пространство: воздух, высота, правильные расстояния и пропорции.
В квартире 60–70 м² даже при хорошем бюджете ощущения будут другими. Проще. Строже. Без того объёма и спокойствия, к которому люди привыкли.
Поэтому есть вещи, которые им точно не подойдут: все другие ремонты, кроме того стиля что у них уже есть
Даже если квартира будет новая, они отвергнут её не головой, а телом.
Реально возможны только три сценария.
Вариант 1.
Меньше метров, но тот же класс. Классика или неоклассика, симметрия, дорогие фактуры, хороший свет, приватность. Таких квартир на рынке мало, и стоят они дороже за 1 м², потому что меньше
Это не решит вопрос
Вариант 2.
Простая квартира как база плюс ресурс на переделку. С запасом денег и времени на адаптацию под себя. Если денег «впритык», этот сценарий становится психологически опасным - люди начинают страдать.
Вариант 3.
Временный компромисс. Купить проще, осознанно пережить снижение уровня и честно сказать себе:
Самый болезненный вариант, который часто приводит к отказу от сделки под разными предлогами
В этой истории моя задача - не просто продать и купить.
На этом месте многие видят «радужную перспективу»:
продать за 25 млн.руб, купить за 15 млн.руб и радостно подписать эксклюзив.
На практике такие объекты потом месяцами не продаются.
Я давно работаю как переводчик между реальностью рынка и внутренним миром людей. Если этого не сделать, они будут бесконечно отвергать варианты, раздражаться, говорить «что-то не то» - и в итоге не примут никакого решения.
Это уже явно видно...
Поэтому решение, которое я предлагаю - не всегда сделка.
Иногда это честный разговор, после которого становится ясно, что именно человек теряет, что сохраняет и ради чего он это делает.
Сделки нет.
Решение - есть.
И это называется стратегический консалтинг в недвижимости.
Я даю решение, а не веду в сделку любой ценой, при этом сохраняю людям уровень жизни и увожу их от решений, которые приведут к страданию.
Это отдельная услуга.
И она стоит денег.
Потому что решение вопроса - самая дорогая часть на рынке недвижимости.
Мой профессиональный кодекс
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
И это не про метры - это про образ жизни.
Кстати, это относится и к тем, кто годами не может продать квартиру. Масштаб может быть меньше, суть - та же.
Я сейчас работаю с собственниками, которые живут в большой квартире с ремонтом высокого уровня. Квартира стоит около 25 млн.руб.
Их план - продать её, закрыть кредит, взятый на бизнес, и купить квартиру меньшей площади до 15 млн.руб
И здесь важно сказать честно: готовы ли они расстаться с этой квартирой?
Нет!
Но есть иллюзия, что могут..
Эта квартира для них - не просто актив.
Это их идентичность. Пространство, в котором подтверждались статус, вкус, уклад жизни.
Для них эта квартира - про состоятельность и самоидентификацию.
Продажа сейчас - это не шаг вперёд, а вынужденный шаг назад ради закрытия кредита.
Фактически - публичное признание своей неуспешности.
А это никто не может выдержать.
Поэтому внутри у них живёт конфликт.
С одной стороны - рациональное:
надо закрыть кредит, снизить нагрузку, жить спокойнее.
С другой - эмоциональное:
мы потеряем уровень, ощущение дома, и это станет очевидно окружающим
И именно, здесь, рынок начинает жёстко разрывать людей
Квартиры меньшей площади почти всегда означают более простой ремонт, более дешёвые материалы, другие пропорции и неизбежные компромиссы.
Отсюда и внутренний стопор.
Хотя сами квартиры объективно хорошие - но не соответствующие их стилю жизни
Важно понимать ещё одну вещь: квартиры и ремонты такого уровня не переносятся в меньший метраж.
Такие квартиры не масштабируются вниз без потери среды.
Такой стиль жизни работает только тогда, когда есть пространство: воздух, высота, правильные расстояния и пропорции.
В квартире 60–70 м² даже при хорошем бюджете ощущения будут другими. Проще. Строже. Без того объёма и спокойствия, к которому люди привыкли.
Поэтому есть вещи, которые им точно не подойдут: все другие ремонты, кроме того стиля что у них уже есть
Даже если квартира будет новая, они отвергнут её не головой, а телом.
Реально возможны только три сценария.
Вариант 1.
Меньше метров, но тот же класс. Классика или неоклассика, симметрия, дорогие фактуры, хороший свет, приватность. Таких квартир на рынке мало, и стоят они дороже за 1 м², потому что меньше
Это не решит вопрос
Вариант 2.
Простая квартира как база плюс ресурс на переделку. С запасом денег и времени на адаптацию под себя. Если денег «впритык», этот сценарий становится психологически опасным - люди начинают страдать.
Вариант 3.
Временный компромисс. Купить проще, осознанно пережить снижение уровня и честно сказать себе:
Это этап.
Самый болезненный вариант, который часто приводит к отказу от сделки под разными предлогами
В этой истории моя задача - не просто продать и купить.
На этом месте многие видят «радужную перспективу»:
продать за 25 млн.руб, купить за 15 млн.руб и радостно подписать эксклюзив.
На практике такие объекты потом месяцами не продаются.
Я давно работаю как переводчик между реальностью рынка и внутренним миром людей. Если этого не сделать, они будут бесконечно отвергать варианты, раздражаться, говорить «что-то не то» - и в итоге не примут никакого решения.
Это уже явно видно...
Поэтому решение, которое я предлагаю - не всегда сделка.
Иногда это честный разговор, после которого становится ясно, что именно человек теряет, что сохраняет и ради чего он это делает.
Сделки нет.
Решение - есть.
И это называется стратегический консалтинг в недвижимости.
Я даю решение, а не веду в сделку любой ценой, при этом сохраняю людям уровень жизни и увожу их от решений, которые приведут к страданию.
Это отдельная услуга.
И она стоит денег.
Потому что решение вопроса - самая дорогая часть на рынке недвижимости.
Мой профессиональный кодекс
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
❤🔥6👌3
РУБРИКА
Шаримся по интернету
Про «прописанных» и очередную истерику в интернете
Сейчас интернет снова «подорвался» - обсуждают громкое дело, доследование, опеку, детей, «ужас-ужас, всё пропало».
Давайте без эмоций.
Что здесь на самом деле происходит.
Если после сделки в квартире остались прописанные (бывший собственник или члены его семьи), то:
- право собственности уже перешло к новому владельцу;
- все члены семьи бывшего собственника автоматически теряют право пользования жилым помещением;
- никаких «пожизненных прав» у них не возникает.
❗️Ребёнок, который не является собственником, не имеет самостоятельных прав на квартиру.
Опека здесь не причём
Если люди добровольно не выписываются, это решается через суд.
И это технический вопрос, а не катастрофа.
Суд:
- устанавливает факт смены собственника;
- прекращает право пользования;
- выносит решение о снятии с регистрационного учёта.
Без «отбора квартир», без «возврата собственности», без страшилок из рилсов.
То, что сейчас разгоняется в сети - это:
- вырванные фрагменты;
- незавершённый процесс;
- удобная почва для хайпа и запугивания.
📌 В реальной практике такие вопросы решаются регулярно и спокойно, кто конечно хочет заниматься сделкой после сделки
📌 Это не история про потерю квартиры, а про порядок выписки, что не было сделано до сделки
Сторона Лурье подала в суд о снятии с регистрационного учёта и выселении, потому что, они пошли на сделку с прописанным, чего делать категорически нельзя
Не разгоняйте страхи.
Это не драма.
Это технический вопрос и его придётся решать, если вы допустите ошибки на сделке
Профессиональный кодекс
Витрина недвижимости
#Долина@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Шаримся по интернету
Про «прописанных» и очередную истерику в интернете
Сейчас интернет снова «подорвался» - обсуждают громкое дело, доследование, опеку, детей, «ужас-ужас, всё пропало».
Давайте без эмоций.
Что здесь на самом деле происходит.
Если после сделки в квартире остались прописанные (бывший собственник или члены его семьи), то:
- право собственности уже перешло к новому владельцу;
- все члены семьи бывшего собственника автоматически теряют право пользования жилым помещением;
- никаких «пожизненных прав» у них не возникает.
❗️Ребёнок, который не является собственником, не имеет самостоятельных прав на квартиру.
Опека здесь не причём
Если люди добровольно не выписываются, это решается через суд.
И это технический вопрос, а не катастрофа.
Суд:
- устанавливает факт смены собственника;
- прекращает право пользования;
- выносит решение о снятии с регистрационного учёта.
Без «отбора квартир», без «возврата собственности», без страшилок из рилсов.
То, что сейчас разгоняется в сети - это:
- вырванные фрагменты;
- незавершённый процесс;
- удобная почва для хайпа и запугивания.
📌 В реальной практике такие вопросы решаются регулярно и спокойно, кто конечно хочет заниматься сделкой после сделки
📌 Это не история про потерю квартиры, а про порядок выписки, что не было сделано до сделки
Сторона Лурье подала в суд о снятии с регистрационного учёта и выселении, потому что, они пошли на сделку с прописанным, чего делать категорически нельзя
Не разгоняйте страхи.
Это не драма.
Это технический вопрос и его придётся решать, если вы допустите ошибки на сделке
Профессиональный кодекс
Витрина недвижимости
#Долина@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥8👍2
Почему я возвращаюсь к работе только через личную встречу (или видеосвязь) со всеми участниками сделки
Когда вы обращаетесь ко мне, вы приходите не «поговорить».
Вы приходите за результатом - чтобы я реализовала ваш план или предложила стратегию и довела её до конца.
Если я беру объект в работу - я веду сделку и беру на ответственность за результат
У меня есть план, логика, этапы и понимание, где сделки обычно ломаются.
Именно поэтому мне важно, чтобы все, кто принимает решения, были включены с самого начала.
❌ Когда обращается один человек, а решение принимает другой - это плохой формат
Часто звонит супруга, дочь, внук.
Я как профессионал включаюсь в процесс - объясняю стратегию, риски, варианты.
А дальше идёт пересказ моих слов бытовым языком.
Что именно и как было передано - я не знаю.
Решение принимается по пересказу непрофессионала.
У второго участника возникают возражения, и эти возражения потом выкатываются мне.
Возражения, которых:
- могло бы не быть вообще;
- или которые закрылись бы за 5 минут лично;
- или которые появились только потому, что человек не слышал меня сам.
Это потеря времени - и вашего, и моего.
❌ Я веду сделки, и “невидимый оппонент” в них всегда проявляется - рано или поздно
И тогда начинается трэш уже на самой сделке.
Сделка - это не разговор по телефону.
Это:
- совместные согласованные осознанные действия
- живой контакт;
- конкретные действия;
- последовательные решения;
- ответственность всех участников;
- это всключенность всех
Если человек не был в начале, он почти всегда тормозит процесс потом.
Не из вредности - из непонимания.
Так сделки и становятся тяжёлыми или разваливаются.
❌ Я не даю стратегию “на пересказ”
Я отвечаю только за то,
что говорила лично тем, кто принимает решение.
Я не могу отвечать за:
- искажения;
- домыслы;
- фантазии;
- «нам показалось».
- мы не так поняли
Мне важно, чтобы вы понимали: что мы делаем, как, зачем, где будет сложно, что неважно и где не стоит тратить ресурсы.
Мне нужен полный контакт, чтобы вы получили результат.
❌ Я решила не работать с документами и фото в мессенджерах
Мессенджеры - это:
• хаос;
• потерянные файлы;
• работа «между делом»;
• небезопасно с точки зрения персональных данных.
✅ Как я работаю
✔ Личная встреча в офисе - со всеми участниками сделки.
✔ Если вы в другом городе - видеосвязь, но также со всеми, кто принимает решения.
Мне важно, чтобы:
- все слышали одну и ту же информацию;
- задавали вопросы напрямую;
- понимали реальную картину;
- и дальше я могла вести сделку по плану, а не тушить пожары, а вы бы двигались по сделке спокойно и уверенно
🔹 Из практики
Недавно ко мне пришла семейная пара - вдвоём.
Именно потому, что оба были включена в процесс и слышали одно и тоже от меня и я видела из реакцию целиком. Я поняла, что им не нужно продавать квартиру, и предложила другое решение.
Если бы пришёл кто-то один,
мы бы до сих пор ходили по показам без результата.
Люди ушли абсолютно счастливы.
И это тоже моя работа.
📍 И ключевой момент
Если у вас нет времени:
- приехать ко мне в офис в центре города на м.пл.Ленина
- или подключиться по видеосвязи всем, кто принимает решение,
значит вы пока не готовы к реализации плана.
Тогда разумно не тратить время друг друга.
Чтобы я могла взять ваш объект или процесс покупки в работу и предложить вам именно то, что вам нужно, я должна вас услышать напрямую, а вы, рассказать мне - что вы реально хотите, потому что покупка.квартиры это самое дорогое финансовое решение, и без полного контакта вам начинают предлагать не то, что вы имели в виду.
Если пока не готовы - это тоже нормально.
Вернётесь, когда будете готовы.
📌 Как я работаю - зафиксировано в моём Профессиональном кодексе
📌 Актуальные форматы и объекты - в Витрине недвижимости.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Когда вы обращаетесь ко мне, вы приходите не «поговорить».
Вы приходите за результатом - чтобы я реализовала ваш план или предложила стратегию и довела её до конца.
Если я беру объект в работу - я веду сделку и беру на ответственность за результат
У меня есть план, логика, этапы и понимание, где сделки обычно ломаются.
Именно поэтому мне важно, чтобы все, кто принимает решения, были включены с самого начала.
❌ Когда обращается один человек, а решение принимает другой - это плохой формат
Часто звонит супруга, дочь, внук.
Я как профессионал включаюсь в процесс - объясняю стратегию, риски, варианты.
А дальше идёт пересказ моих слов бытовым языком.
Что именно и как было передано - я не знаю.
Решение принимается по пересказу непрофессионала.
У второго участника возникают возражения, и эти возражения потом выкатываются мне.
Возражения, которых:
- могло бы не быть вообще;
- или которые закрылись бы за 5 минут лично;
- или которые появились только потому, что человек не слышал меня сам.
Это потеря времени - и вашего, и моего.
❌ Я веду сделки, и “невидимый оппонент” в них всегда проявляется - рано или поздно
И тогда начинается трэш уже на самой сделке.
Сделка - это не разговор по телефону.
Это:
- совместные согласованные осознанные действия
- живой контакт;
- конкретные действия;
- последовательные решения;
- ответственность всех участников;
- это всключенность всех
Если человек не был в начале, он почти всегда тормозит процесс потом.
Не из вредности - из непонимания.
Так сделки и становятся тяжёлыми или разваливаются.
❌ Я не даю стратегию “на пересказ”
Я отвечаю только за то,
что говорила лично тем, кто принимает решение.
Я не могу отвечать за:
- искажения;
- домыслы;
- фантазии;
- «нам показалось».
- мы не так поняли
Мне важно, чтобы вы понимали: что мы делаем, как, зачем, где будет сложно, что неважно и где не стоит тратить ресурсы.
Мне нужен полный контакт, чтобы вы получили результат.
❌ Я решила не работать с документами и фото в мессенджерах
Мессенджеры - это:
• хаос;
• потерянные файлы;
• работа «между делом»;
• небезопасно с точки зрения персональных данных.
✅ Как я работаю
✔ Личная встреча в офисе - со всеми участниками сделки.
✔ Если вы в другом городе - видеосвязь, но также со всеми, кто принимает решения.
Мне важно, чтобы:
- все слышали одну и ту же информацию;
- задавали вопросы напрямую;
- понимали реальную картину;
- и дальше я могла вести сделку по плану, а не тушить пожары, а вы бы двигались по сделке спокойно и уверенно
🔹 Из практики
Недавно ко мне пришла семейная пара - вдвоём.
Именно потому, что оба были включена в процесс и слышали одно и тоже от меня и я видела из реакцию целиком. Я поняла, что им не нужно продавать квартиру, и предложила другое решение.
Если бы пришёл кто-то один,
мы бы до сих пор ходили по показам без результата.
Люди ушли абсолютно счастливы.
И это тоже моя работа.
📍 И ключевой момент
Если у вас нет времени:
- приехать ко мне в офис в центре города на м.пл.Ленина
- или подключиться по видеосвязи всем, кто принимает решение,
значит вы пока не готовы к реализации плана.
Тогда разумно не тратить время друг друга.
Чтобы я могла взять ваш объект или процесс покупки в работу и предложить вам именно то, что вам нужно, я должна вас услышать напрямую, а вы, рассказать мне - что вы реально хотите, потому что покупка.квартиры это самое дорогое финансовое решение, и без полного контакта вам начинают предлагать не то, что вы имели в виду.
Если пока не готовы - это тоже нормально.
Вернётесь, когда будете готовы.
📌 Как я работаю - зафиксировано в моём Профессиональном кодексе
📌 Актуальные форматы и объекты - в Витрине недвижимости.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
👍9
По моему опыту, долгие разговоры по телефону - почти всегда признак того, что решения ещё нет.
Когда человек готов работать, он выбирает встречу и включённость.
Когда человек готов работать, он выбирает встречу и включённость.
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Экскурсия по новостройкам - это тоже индивидуальная экскурсия.
Просто на 5–6 часов.
Пояснение - ниже 👇 в посте.
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Просто на 5–6 часов.
Пояснение - ниже 👇 в посте.
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
👍3
РУБРИКА
Шаримся по интернету
Квартирный туризм
Люди на фоне снижения ключевой ставки пошли «просто посмотреть рынок».
Поездить.
Пощупать.
Подумать.
В итоге:
• агентства,
• новостройки,
• экскурсии по городу.
Рынок стонет.
Риэлторы рыдают.
Но это лечится.
Как выглядит «просто посмотреть варианты» 2-ком. квартиры ~60 м² в Заельцовском районе:
● 4–6 ЖК;
● жёсткий тайминг;
● логистика между объектами;
● заранее подготовить менеджера застройщика под конкретный запрос клиентов, чтобы на встрече он говорил о том, что для них действительно важно, а не пересказывал стандартную презентацию;
● по ходу встречи направлять диалог и задавать вопросы менеджеру при клиентах, подсвечивая их реальные страхи и приоритеты то, что люди сами часто стесняются спросить или просто забывают при таком адском объёме информации;
● после каждого ЖК - разбор: планировки, цены, способы покупки,
как снести стены,
как сдавать,
как сделать ремонт,
как выбить скидку у застройщика.
На экскурсии менеджер застройщика показывает квартиру - для меня там давно нет ничего нового.
Моя задача в этот момент - смотреть на людей, обращать их внимание на важные нюансы и понять, подходит объект или нет.
Иногда я выхожу и говорю: это не наш вариант, и мы идём дальше.
А после выхода из ЖК - ответы на самые главные вопросы о безопасности в режиме нон-стоп, без пауз, типа "я уточню у юриста":
- что будет с моими деньгами, если застройщик не сдаст дом;
- где и как хранятся средства;
- как устроены расчёты;
- что происходит при проблемах у застройщика;
- какие риски реальные, а какие - мифы из интернета.
За день - около 10 вариантов.
Для обычного человека - это сущий ад.
В памяти остаётся первый вариант, последний
и что-то посередине.
И то - не факт.
Если клиенты на своей машине - у меня есть паузы.
Если в моей - я за рулём и одновременно в работе.
Без перерыва.
И вот момент, который почему-то все «забывают».
Такси комфорт-класса на 5–6 часов обойдётся в 6–7 тыс.руб
Просто машина.
Просто водитель.
Без экспертизы.
А здесь:
● логистика,
● аналитика,
● переговоры,
● ответственность
После такого дня я прихожу домой и падаю.
А утром слышу:
«А давайте ещё посмотрим».
И так 2–3 дня, если человек реально намерен купить.
В эти дни я не работаю ни с кем другим - только индивидуально
и только с вами.
Нормально.
Иногда нужно 2–3 дня, чтобы человек выбрал себе вариант, если он действительно покупает.
Поэтому давайте без иллюзий.
✅ Экскурсоводам платят - за экскурсию.
✅ Таксистам платят за километры и ожидание - с момента посадки в машину.
✅ Экспертам платят по часам.
✅ Оценщики не выходят из офиса без предоплаты.
❌ Бесплатно фигачит только риэлтор - независимо от опыта и стажа на рынке недвижимости.
Почему-то.
И тут важно понимать, что
застройщик показывает и хвалит только свой объект.
У него другая задача - продать именно его.
Моя задача - удержать вас от неверного шага.
Не дать «затуманить мозги» презентацией и помочь трезво понять, подходит вам этот вариант или нет.
Поэтому квартирный туризм лечится просто - предоплатой.
Выездная экскурсия по новостройкам - 15 000 руб за день.
Купили квартиру - деньги возвращаются.
Мне платит застройщик.
Не купили - значит, вы оплатили выездную экспертную консультацию
и индивидуальную работу в течение 5–6 часов.
Предоплата - это не про деньги.
Это маркер намерения получить результат.
Всё.
Без халявы.
Без обид.
По-взрослому.
Витрина недвижимости - здесь варианты и постоянно пополняется
Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Шаримся по интернету
Квартирный туризм
Люди на фоне снижения ключевой ставки пошли «просто посмотреть рынок».
Поездить.
Пощупать.
Подумать.
В итоге:
• агентства,
• новостройки,
• экскурсии по городу.
Рынок стонет.
Риэлторы рыдают.
Но это лечится.
Как выглядит «просто посмотреть варианты» 2-ком. квартиры ~60 м² в Заельцовском районе:
● 4–6 ЖК;
● жёсткий тайминг;
● логистика между объектами;
● заранее подготовить менеджера застройщика под конкретный запрос клиентов, чтобы на встрече он говорил о том, что для них действительно важно, а не пересказывал стандартную презентацию;
● по ходу встречи направлять диалог и задавать вопросы менеджеру при клиентах, подсвечивая их реальные страхи и приоритеты то, что люди сами часто стесняются спросить или просто забывают при таком адском объёме информации;
● после каждого ЖК - разбор: планировки, цены, способы покупки,
как снести стены,
как сдавать,
как сделать ремонт,
как выбить скидку у застройщика.
На экскурсии менеджер застройщика показывает квартиру - для меня там давно нет ничего нового.
Моя задача в этот момент - смотреть на людей, обращать их внимание на важные нюансы и понять, подходит объект или нет.
Иногда я выхожу и говорю: это не наш вариант, и мы идём дальше.
А после выхода из ЖК - ответы на самые главные вопросы о безопасности в режиме нон-стоп, без пауз, типа "я уточню у юриста":
- что будет с моими деньгами, если застройщик не сдаст дом;
- где и как хранятся средства;
- как устроены расчёты;
- что происходит при проблемах у застройщика;
- какие риски реальные, а какие - мифы из интернета.
За день - около 10 вариантов.
Для обычного человека - это сущий ад.
В памяти остаётся первый вариант, последний
и что-то посередине.
И то - не факт.
Если клиенты на своей машине - у меня есть паузы.
Если в моей - я за рулём и одновременно в работе.
Без перерыва.
И вот момент, который почему-то все «забывают».
Такси комфорт-класса на 5–6 часов обойдётся в 6–7 тыс.руб
Просто машина.
Просто водитель.
Без экспертизы.
А здесь:
● логистика,
● аналитика,
● переговоры,
● ответственность
После такого дня я прихожу домой и падаю.
А утром слышу:
«А давайте ещё посмотрим».
И так 2–3 дня, если человек реально намерен купить.
В эти дни я не работаю ни с кем другим - только индивидуально
и только с вами.
Нормально.
Иногда нужно 2–3 дня, чтобы человек выбрал себе вариант, если он действительно покупает.
Поэтому давайте без иллюзий.
✅ Экскурсоводам платят - за экскурсию.
✅ Таксистам платят за километры и ожидание - с момента посадки в машину.
✅ Экспертам платят по часам.
✅ Оценщики не выходят из офиса без предоплаты.
❌ Бесплатно фигачит только риэлтор - независимо от опыта и стажа на рынке недвижимости.
Почему-то.
И тут важно понимать, что
застройщик показывает и хвалит только свой объект.
У него другая задача - продать именно его.
Моя задача - удержать вас от неверного шага.
Не дать «затуманить мозги» презентацией и помочь трезво понять, подходит вам этот вариант или нет.
Поэтому квартирный туризм лечится просто - предоплатой.
Выездная экскурсия по новостройкам - 15 000 руб за день.
Купили квартиру - деньги возвращаются.
Мне платит застройщик.
Не купили - значит, вы оплатили выездную экспертную консультацию
и индивидуальную работу в течение 5–6 часов.
Предоплата - это не про деньги.
Это маркер намерения получить результат.
Всё.
Без халявы.
Без обид.
По-взрослому.
Витрина недвижимости - здесь варианты и постоянно пополняется
Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
🔥12
Человек приходит на рынок недвижимости уже раненый.
Это не метафора.
Это состояние.
В недвижимость редко приходят из спокойствия и ясности.
Чаще - после напряжения, усталости и внутренних сомнений.
К этому моменту человек уже:
— посмотрел цены и понял, что ожидания не совпадают с реальностью;
— поговорил с несколькими специалистами, а тревога не исчезла;
— услышал слишком много противоречивого;
— и перестал чувствовать опору, потому что рынок недвижимости - непривычная среда обитания.
Внутри у него обычно не вопрос: «какую квартиру выбрать» или «как продать за 3 дня».
Внутри другой, гораздо более важный вопрос:
станет ли после этого решения хуже или нет.
Потому что за этим решением стоят:
— семья;
— ответственность;
— страх ошибиться;
— тревога за будущие доходы;
— и понимание, что расплачиваться придётся не деньгами в моменте,
а годами жизни.
Именно поэтому человек приходит в рынок не за сделкой или договором.
Он приходит с болью, тревогой и неопределённостью.
Но именно в этот момент часто происходит перекос.
Вместо того чтобы сначала разобраться в задаче,
ему начинают предлагать цифры.
И этими цифрами буквально долбят по голове:
ключевая ставка,
6%,
4,4%,
5,4%,
14%
ПВ
Платёж
Вместо вопросов — объекты.
Вместо анализа — скорость.
Вместо опоры — договор.
Вместо решения — цифры.
И вот уже появляется ощущение, что ты опоздал
и надо бежать быстрее, чтобы успеть.
Рынок подхватывает и закручивает, и в какой-то момент ты ловишь себя на мысли: ты здесь вообще субъект - или просто очередной, кого «покрутили» и побежали дальше.
Формально движение начинается, но внутри остаётся тревога:
▪️ я не уверен;
▪️ я не понимаю, зачем мы это делаем;
▪️ сомнения - а получится ли всё;
▪️ а если станет хуже?
Отсюда потом и появляются:
— метания;
— бесконечные уточнения;
— откаты назад;
— фраза «мы передумали»;
— претензии к специалистам.
Не потому что человек сложный.
А потому что его состояние не было учтено с самого начала.
На самом деле в этот момент человеку нужно не решение, а сначала ясность.
Потому что без неё любое решение становится риском.
Понять:
● что для него действительно важно сохранить;
● где граница допустимого риска;
● и какой результат имеет смысл именно для его жизни.
Иногда, когда это становится ясно, выясняется, что:
● продавать не нужно;
● менять квартиру рано;
● или самое правильное решение — ничего не делать.
И это не поражение.
Это тоже результат.
Потому что главная задача человека в недвижимости —
не совершить сделку,
а не сделать себе хуже.
И вот здесь возникает ключевой момент:
у риэлтора и у человека часто разные скорости
и разные цели.
Оп-паньки...
Дальше будем разбираться,
как совместить человека, раненого рынком недвижимости, с тем, кто на этом поле чувствует себя спокойно, уверенно и умеет быть опорой.
Прежде чем что-то обсуждать дальше,
я всегда предлагаю сначала посмотреть, как я работаю.
Чтобы можно было сравнить
и принять решение не из страха «что-то не успеть»,
а из понимания - подходит ли вам такой формат или нет.
#мысли_в_слух@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Это не метафора.
Это состояние.
В недвижимость редко приходят из спокойствия и ясности.
Чаще - после напряжения, усталости и внутренних сомнений.
К этому моменту человек уже:
— посмотрел цены и понял, что ожидания не совпадают с реальностью;
— поговорил с несколькими специалистами, а тревога не исчезла;
— услышал слишком много противоречивого;
— и перестал чувствовать опору, потому что рынок недвижимости - непривычная среда обитания.
Внутри у него обычно не вопрос: «какую квартиру выбрать» или «как продать за 3 дня».
Внутри другой, гораздо более важный вопрос:
станет ли после этого решения хуже или нет.
Потому что за этим решением стоят:
— семья;
— ответственность;
— страх ошибиться;
— тревога за будущие доходы;
— и понимание, что расплачиваться придётся не деньгами в моменте,
а годами жизни.
Именно поэтому человек приходит в рынок не за сделкой или договором.
Он приходит с болью, тревогой и неопределённостью.
Но именно в этот момент часто происходит перекос.
Вместо того чтобы сначала разобраться в задаче,
ему начинают предлагать цифры.
И этими цифрами буквально долбят по голове:
ключевая ставка,
6%,
4,4%,
5,4%,
14%
ПВ
Платёж
Вместо вопросов — объекты.
Вместо анализа — скорость.
Вместо опоры — договор.
Вместо решения — цифры.
И вот уже появляется ощущение, что ты опоздал
и надо бежать быстрее, чтобы успеть.
Рынок подхватывает и закручивает, и в какой-то момент ты ловишь себя на мысли: ты здесь вообще субъект - или просто очередной, кого «покрутили» и побежали дальше.
Формально движение начинается, но внутри остаётся тревога:
▪️ я не уверен;
▪️ я не понимаю, зачем мы это делаем;
▪️ сомнения - а получится ли всё;
▪️ а если станет хуже?
Отсюда потом и появляются:
— метания;
— бесконечные уточнения;
— откаты назад;
— фраза «мы передумали»;
— претензии к специалистам.
Не потому что человек сложный.
А потому что его состояние не было учтено с самого начала.
На самом деле в этот момент человеку нужно не решение, а сначала ясность.
Потому что без неё любое решение становится риском.
Понять:
● что для него действительно важно сохранить;
● где граница допустимого риска;
● и какой результат имеет смысл именно для его жизни.
Иногда, когда это становится ясно, выясняется, что:
● продавать не нужно;
● менять квартиру рано;
● или самое правильное решение — ничего не делать.
И это не поражение.
Это тоже результат.
Потому что главная задача человека в недвижимости —
не совершить сделку,
а не сделать себе хуже.
И вот здесь возникает ключевой момент:
у риэлтора и у человека часто разные скорости
и разные цели.
Оп-паньки...
Дальше будем разбираться,
как совместить человека, раненого рынком недвижимости, с тем, кто на этом поле чувствует себя спокойно, уверенно и умеет быть опорой.
Прежде чем что-то обсуждать дальше,
я всегда предлагаю сначала посмотреть, как я работаю.
Чтобы можно было сравнить
и принять решение не из страха «что-то не успеть»,
а из понимания - подходит ли вам такой формат или нет.
#мысли_в_слух@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
🔥8👌1
РУБРИКА
Шаримся по интернету
Про «ужасы» со сдачей домов, эскроу-счетов и очередной шум в интернете
Выдохнули и читаем спокойно...
В сети сейчас несут всё подряд.
Подхватывают блогеры.
Подхватывают адвокаты.
И всё это — на страхе обычных людей.
Давайте спокойно разложим по полкам.
1️⃣ Приёмка дома и приёмка квартиры — это НЕ одно и то же
Это разные этапы, которые постоянно путают.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
— работа комиссии мэрии;
— подтверждение, что дом в целом готов;
— участники: застройщик + мэрия.
Передача квартиры
— конкретная квартира конкретному человеку;
— участники: застройщик + инвестор.
Между этими этапами по закону может пройти до 6 месяцев.
Путать их — базовая ошибка.
2️⃣ Почему дом сдан, а квартиры ещё не передают
После ввода дома в эксплуатацию процесс не заканчивается, а идёт дальше.
Последовательность всегда такая:
— подписан акт ввода дома → дом появился как объект;
— дом ставится на кадастровый учёт;
— дому присваивается почтовый адрес;
— только после этого можно передавать квартиры.
Если дом не стоит на кадастровом учёте и не имеет адреса —
👉 что именно передавать?
Именно для прохождения этих этапов и закладывается срок между вводом дома и передачей квартир.
На практике — тот самый период до 6 месяцев, который вы видите в большинстве ДДУ.
Это не «задержка» и не «хитрость застройщика»,
а обязательная юридическая цепочка, на которую нужно время.
3️⃣ Сроки передачи квартиры
По 214-ФЗ срок передачи устанавливается ДДУ и он взят с запасом.
Если квартира передаётся через 1–3 месяца после ввода дома —
➡️ застройщик вообще молодец, а не нарушитель, см.2️⃣
4️⃣ Про эскроу-счета — без фантазий
Условия раскрытия эскроу прописаны не в ДДУ,
а в договоре между застройщиком и банком ( договор проектного финансирование).
Кто не понял о чем речь, то надо знать, что застройщик строит жилой комплекс на кредитные средства, а ваши деньги лежат на ВАШЕМ ЭСКРОУ-СЧЕТЕ до момента сдачи дома
Инвестор этот договор не видит, потому что:
— у него другой договор — ДДУ;
— он не сторона договора между банком и застройщиком о проектном финансирования
❗ Реальное нарушение — только одно:
если банк открыл эскроу-счета до разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Всё остальное — шум и неграмотность.
5️⃣ Про адвокатов и страх
Если переживает обычный человек — это нормально.
Он не обязан разбираться в механике рынка.
Но когда адвокат или юрист публично путает этапы и документы — либо он не понимает, как это работает, либо осознанно качает подписчиков на страхе.
6️⃣ Важный нюанс из практики
Эскроу может раскрываться:
— после ввода дома в эксплуатацию застройщиком;
— либо после подписания инвестором акта приёма-передачи квартиры.
Я лично участвовала в приёмке по второй схеме:
Я приняла квартиру, подписала акт — через 10 минут деньги списались, о чём мне сообщил клиент
Поэтому говорю только то, что знаю на практике, а не из интернета.
В ДДУ инвестор видит главное:
➡️ срок депонирования средств — до 6 месяцев после ввода дома.
И вот главное
Все вопросы, которые сейчас разгоняют панику — сроки, ввод дома, эскроу, передача квартир — изучается ещё на этапе подписания ДДУ самостоятельно или теми, кто ведёт вашу сделку
Я объясняю своим клиентам всё простыми словами, чтобы любой человек всё понял и без высшего юридического образования
Я это объясняю сразу, глядя в договор и показывая пункты, где именно это написано.
Поэтому у моих клиентов в конце строительства нет истерик, нет «мы не знали, не поняли, не так думали" и нет страха.
Есть понимание процесса
и спокойное получение квартиры — даже если дом сдали чуть позже срока, как это бывает.
Когда человек понимает сделку по новостройке с самого начала,
никаких сюрпризов в конце не возникает.
Мой профессиональный кодекс
Варианты новостроек тут
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Шаримся по интернету
Про «ужасы» со сдачей домов, эскроу-счетов и очередной шум в интернете
Выдохнули и читаем спокойно...
В сети сейчас несут всё подряд.
Подхватывают блогеры.
Подхватывают адвокаты.
И всё это — на страхе обычных людей.
Давайте спокойно разложим по полкам.
1️⃣ Приёмка дома и приёмка квартиры — это НЕ одно и то же
Это разные этапы, которые постоянно путают.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
— работа комиссии мэрии;
— подтверждение, что дом в целом готов;
— участники: застройщик + мэрия.
Передача квартиры
— конкретная квартира конкретному человеку;
— участники: застройщик + инвестор.
Между этими этапами по закону может пройти до 6 месяцев.
Путать их — базовая ошибка.
2️⃣ Почему дом сдан, а квартиры ещё не передают
После ввода дома в эксплуатацию процесс не заканчивается, а идёт дальше.
Последовательность всегда такая:
— подписан акт ввода дома → дом появился как объект;
— дом ставится на кадастровый учёт;
— дому присваивается почтовый адрес;
— только после этого можно передавать квартиры.
Если дом не стоит на кадастровом учёте и не имеет адреса —
👉 что именно передавать?
Именно для прохождения этих этапов и закладывается срок между вводом дома и передачей квартир.
На практике — тот самый период до 6 месяцев, который вы видите в большинстве ДДУ.
Это не «задержка» и не «хитрость застройщика»,
а обязательная юридическая цепочка, на которую нужно время.
3️⃣ Сроки передачи квартиры
По 214-ФЗ срок передачи устанавливается ДДУ и он взят с запасом.
Если квартира передаётся через 1–3 месяца после ввода дома —
➡️ застройщик вообще молодец, а не нарушитель, см.2️⃣
4️⃣ Про эскроу-счета — без фантазий
Условия раскрытия эскроу прописаны не в ДДУ,
а в договоре между застройщиком и банком ( договор проектного финансирование).
Кто не понял о чем речь, то надо знать, что застройщик строит жилой комплекс на кредитные средства, а ваши деньги лежат на ВАШЕМ ЭСКРОУ-СЧЕТЕ до момента сдачи дома
Инвестор этот договор не видит, потому что:
— у него другой договор — ДДУ;
— он не сторона договора между банком и застройщиком о проектном финансирования
❗ Реальное нарушение — только одно:
если банк открыл эскроу-счета до разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Всё остальное — шум и неграмотность.
5️⃣ Про адвокатов и страх
Если переживает обычный человек — это нормально.
Он не обязан разбираться в механике рынка.
Но когда адвокат или юрист публично путает этапы и документы — либо он не понимает, как это работает, либо осознанно качает подписчиков на страхе.
6️⃣ Важный нюанс из практики
Эскроу может раскрываться:
— после ввода дома в эксплуатацию застройщиком;
— либо после подписания инвестором акта приёма-передачи квартиры.
Я лично участвовала в приёмке по второй схеме:
Я приняла квартиру, подписала акт — через 10 минут деньги списались, о чём мне сообщил клиент
Поэтому говорю только то, что знаю на практике, а не из интернета.
В ДДУ инвестор видит главное:
➡️ срок депонирования средств — до 6 месяцев после ввода дома.
И вот главное
Все вопросы, которые сейчас разгоняют панику — сроки, ввод дома, эскроу, передача квартир — изучается ещё на этапе подписания ДДУ самостоятельно или теми, кто ведёт вашу сделку
Я объясняю своим клиентам всё простыми словами, чтобы любой человек всё понял и без высшего юридического образования
Я это объясняю сразу, глядя в договор и показывая пункты, где именно это написано.
Поэтому у моих клиентов в конце строительства нет истерик, нет «мы не знали, не поняли, не так думали" и нет страха.
Есть понимание процесса
и спокойное получение квартиры — даже если дом сдали чуть позже срока, как это бывает.
Когда человек понимает сделку по новостройке с самого начала,
никаких сюрпризов в конце не возникает.
Мой профессиональный кодекс
Варианты новостроек тут
#шаримсяпоинтернету@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥6
Запроса «продать квартиру» не существует.
Его просто нет.
Ни у кого нет цели просто сложить деньги в мешок.
Продажа квартиры сама по себе никому не нужна.
За ней всегда стоит задача:
● увеличить площадь;
● поменять локацию;
● сменить старое жильё на новое;
● объединить старые квартиры в одну квартиру в новом доме;
● избавиться от кредита;
● снизить платёжи;
● сохранить уровень жизни при переезде в другое жильё, по любой причине;
● выйти из сложной семейной ситуации;
● переложить активы;
● решить вопрос с жильём для детей.
Вот это и есть реальный запрос.
Когда мне говорят:
«Нам нужно просто выставить квартиру на продажу» - у меня нет никакого интереса
Потому что я не понимаю:
● зачем вы её продаёте;
● что должно измениться после продажи;
● решит ли это вашу задачу вообще;
● и какая конечная цель.
Без этого браться за продажу бессмысленно, потому что, на этапе задатка, сделка сорвётся.
Запрос «продать квартиру» всегда лежит на поверхности.
А дальше, в разговоре, этот запрос, начинает сниматься слоями.
Выясняется, что:
● есть бывшие супруги, влияющие на решения;
● есть дети и обязательства;
● кредит могут не одобрить;
● доходы не полностью белые;
● есть другая недвижимость и она каким-то образом участвует в решении;
● нет понимания, что покупать взамен;
● а иногда, выясняется, что продавать вообще не нужно,
потому что это экономически и жизненно бессмысленно.
А ведь это можно было обсудить в самом начале, но есть убеждение, что риэлтор схватится на работу с радостью
Возможно, кто-то так и делает...
А у меня этот процесс -
снятие слоёв, расчёт рисков, денег и сценариев - и есть стратегическая консультация.
Что происходит на стратегии.
Это не «ответы на вопросы»
и не разговор «за кофе».
Это работа, где нужно:
● разобрать семейные договорённости;
● понять, кто реально принимает решения;
● учесть юридические нюансы;
● увидеть финансовые ограничения;
● сопоставить все активы, а не одну квартиру;
● посчитать последствия.
И только потом ответить на главный вопрос:
Какой результат вы хотите получить и возможен ли он вообще.
Недвижимость - это не просто объект.
Это система безопасности конкретной семьи.
И для работы с ней нужны опыт, мышление и время.
Человеку не нужен договор сам по себе
Ему нужно:
● чтобы специалист вник в обстоятельства;
● помог сформулировать задачу;
● предложил понятное решение;
● и взялся это решение реализовать.
Иногда после стратегии становится ясно, что:
● продавать не нужно;
● решение стоит отложить;
● или реализовывать его будут с другим специалистом.
Это нормально.
Это выбор клиента.
Но стратегия при этом остаётся работой.
А рынок живёт в логике
просто продать квартиру.
Консультации - бесплатные.
Стратегии - никакой.
Зато сразу - договор.
И если не посчитали сделку на входе, то дальше всё предсказуемо:
● появляется покупатель, но задаток не берут, потому что не понимают, что покупать дальше;
● нет понимания хватит ли денег на покупку;
● дадут ли кредит и сколько;
● не удержали или не нашли нужный вариант в новостройке и, в целом, продажа потеряла смысл;
● всплывают такие перепланировки, что банк не пропускает сделку;
● сделка разваливается...
Как я работаю
1️⃣ Диагностика - возможно ли решение в принципе.
15 минут.
2️⃣ Стратегия - что делать, в какой последовательности и зачем.
60 минут.
3️⃣ Реализация сделки и ведение под ключ
В среднем 1–3 месяца.
И вот здесь уже договор на продажу или обмен.
Если стратегии нет - в реализацию я не захожу.
Если вам нужно просто выставить квартиру -
я не ваш специалист.
Если вам нужно решить задачу - мы можем работать.
И напоследок
Если вас не спросили,
какой результат вы хотите получить, и не предложили понятное решение, которое возьмутся реализовать - значит, никакой стратегии нет.
Есть только желание подписать договор.
А без понимания задачи
реализовывать просто нечего, да и неинтересно.
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Его просто нет.
Ни у кого нет цели просто сложить деньги в мешок.
Продажа квартиры сама по себе никому не нужна.
За ней всегда стоит задача:
● увеличить площадь;
● поменять локацию;
● сменить старое жильё на новое;
● объединить старые квартиры в одну квартиру в новом доме;
● избавиться от кредита;
● снизить платёжи;
● сохранить уровень жизни при переезде в другое жильё, по любой причине;
● выйти из сложной семейной ситуации;
● переложить активы;
● решить вопрос с жильём для детей.
Вот это и есть реальный запрос.
Когда мне говорят:
«Нам нужно просто выставить квартиру на продажу» - у меня нет никакого интереса
Потому что я не понимаю:
● зачем вы её продаёте;
● что должно измениться после продажи;
● решит ли это вашу задачу вообще;
● и какая конечная цель.
Без этого браться за продажу бессмысленно, потому что, на этапе задатка, сделка сорвётся.
Мы передумали, у нас изменились обстоятельства
Запрос «продать квартиру» всегда лежит на поверхности.
А дальше, в разговоре, этот запрос, начинает сниматься слоями.
Выясняется, что:
● есть бывшие супруги, влияющие на решения;
● есть дети и обязательства;
● кредит могут не одобрить;
● доходы не полностью белые;
● есть другая недвижимость и она каким-то образом участвует в решении;
● нет понимания, что покупать взамен;
● а иногда, выясняется, что продавать вообще не нужно,
потому что это экономически и жизненно бессмысленно.
А ведь это можно было обсудить в самом начале, но есть убеждение, что риэлтор схватится на работу с радостью
Возможно, кто-то так и делает...
А у меня этот процесс -
снятие слоёв, расчёт рисков, денег и сценариев - и есть стратегическая консультация.
Что происходит на стратегии.
Это не «ответы на вопросы»
и не разговор «за кофе».
Это работа, где нужно:
● разобрать семейные договорённости;
● понять, кто реально принимает решения;
● учесть юридические нюансы;
● увидеть финансовые ограничения;
● сопоставить все активы, а не одну квартиру;
● посчитать последствия.
И только потом ответить на главный вопрос:
Какой результат вы хотите получить и возможен ли он вообще.
Недвижимость - это не просто объект.
Это система безопасности конкретной семьи.
И для работы с ней нужны опыт, мышление и время.
Человеку не нужен договор сам по себе
Ему нужно:
● чтобы специалист вник в обстоятельства;
● помог сформулировать задачу;
● предложил понятное решение;
● и взялся это решение реализовать.
Иногда после стратегии становится ясно, что:
● продавать не нужно;
● решение стоит отложить;
● или реализовывать его будут с другим специалистом.
Это нормально.
Это выбор клиента.
Но стратегия при этом остаётся работой.
А рынок живёт в логике
просто продать квартиру.
Консультации - бесплатные.
Стратегии - никакой.
Зато сразу - договор.
И если не посчитали сделку на входе, то дальше всё предсказуемо:
● появляется покупатель, но задаток не берут, потому что не понимают, что покупать дальше;
● нет понимания хватит ли денег на покупку;
● дадут ли кредит и сколько;
● не удержали или не нашли нужный вариант в новостройке и, в целом, продажа потеряла смысл;
● всплывают такие перепланировки, что банк не пропускает сделку;
● сделка разваливается...
Как я работаю
1️⃣ Диагностика - возможно ли решение в принципе.
15 минут.
2️⃣ Стратегия - что делать, в какой последовательности и зачем.
60 минут.
3️⃣ Реализация сделки и ведение под ключ
В среднем 1–3 месяца.
И вот здесь уже договор на продажу или обмен.
Если стратегии нет - в реализацию я не захожу.
Если вам нужно просто выставить квартиру -
я не ваш специалист.
Если вам нужно решить задачу - мы можем работать.
И напоследок
Если вас не спросили,
какой результат вы хотите получить, и не предложили понятное решение, которое возьмутся реализовать - значит, никакой стратегии нет.
Есть только желание подписать договор.
А без понимания задачи
реализовывать просто нечего, да и неинтересно.
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
🔥6👍3
Из договора с риэлтором можно выйти в любой момент без штрафов
Удивлены?
В моей практике действует принцип свободы договора
(ст. 421 ГК РФ).
Это означает: каждая сторона имеет право отказаться от работы в любой момент.
И заказчик, и исполнитель.
Если вы приняли решение прекратить взаимодействие,
достаточно позвонить и сказать об этом.
Без конфликтов и без взаимных претензий - мы просто прекращаем работу и расстаёмся.
В процессе работы обстоятельства могут меняться.
Это нормальная часть реальной жизни.
При этом важно понимать, как начинается сама работа.
Я не берусь за продажу объекта по факту обращения.
Сам факт заключения договора мне неинтересен.
Я захожу в работу только тогда, когда понимаю:
- какую задачу вы хотите решить продажей квартиры;
- имеет ли эта задача смысл (потому что встречаются нереальные ожидания от рынка);
- и могу ли я эту задачу реализовать.
Цена без задачи не имеет смысла.
Без конечной цели продажи невозможно удержать цену - вас будут легко ломать при торге.
Даже я не понимаю, могу ли уступить покупателю, который страстно любит торговаться, если не знаю вашу конечную цель.
Сначала формулируется конечная цель, и только потом определяется цена.
Определение того, как мы будем реализовывать вашу цель с учётом ваших возможностей, требует времени и детального погружения в вашу ситуацию. Это и происходит на стратегической консультации.
Если решение о работе принято, работа строится так:
- анализ рынка с целью установления цены продажи под вашу конечную цель;
- фотосъёмка;
- видеоролик (если есть необходимость и есть что показать);
- реклама.
В процессе совместной работы вы получаете регулярные профессиональные консультации по объекту и работу на удержание цены для решения вашей задачи.
Если в процессе вы решили остановиться - это ваше право.
И если в процессе работы я понимаю, что стратегия перестала работать (например, вы поменяли конечную цель или условия изменились так, что продолжение нецелесообразно), я также могу отказаться от работы.
В итоге никто никого не держит, а договор фиксирует договорённости, а не ограничивает вас.
Принципы моей работы зафиксированы в Профессиональном кодексе.
Актуальные объекты - в Витрине недвижимости.
Работа с конкретной ситуацией начинается со стратегической консультации.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Удивлены?
В моей практике действует принцип свободы договора
(ст. 421 ГК РФ).
Это означает: каждая сторона имеет право отказаться от работы в любой момент.
И заказчик, и исполнитель.
Если вы приняли решение прекратить взаимодействие,
достаточно позвонить и сказать об этом.
Без конфликтов и без взаимных претензий - мы просто прекращаем работу и расстаёмся.
В процессе работы обстоятельства могут меняться.
Это нормальная часть реальной жизни.
При этом важно понимать, как начинается сама работа.
Я не берусь за продажу объекта по факту обращения.
Сам факт заключения договора мне неинтересен.
Я захожу в работу только тогда, когда понимаю:
- какую задачу вы хотите решить продажей квартиры;
- имеет ли эта задача смысл (потому что встречаются нереальные ожидания от рынка);
- и могу ли я эту задачу реализовать.
Цена без задачи не имеет смысла.
Без конечной цели продажи невозможно удержать цену - вас будут легко ломать при торге.
Даже я не понимаю, могу ли уступить покупателю, который страстно любит торговаться, если не знаю вашу конечную цель.
Сначала формулируется конечная цель, и только потом определяется цена.
Определение того, как мы будем реализовывать вашу цель с учётом ваших возможностей, требует времени и детального погружения в вашу ситуацию. Это и происходит на стратегической консультации.
Если решение о работе принято, работа строится так:
- анализ рынка с целью установления цены продажи под вашу конечную цель;
- фотосъёмка;
- видеоролик (если есть необходимость и есть что показать);
- реклама.
В процессе совместной работы вы получаете регулярные профессиональные консультации по объекту и работу на удержание цены для решения вашей задачи.
Если в процессе вы решили остановиться - это ваше право.
И если в процессе работы я понимаю, что стратегия перестала работать (например, вы поменяли конечную цель или условия изменились так, что продолжение нецелесообразно), я также могу отказаться от работы.
В итоге никто никого не держит, а договор фиксирует договорённости, а не ограничивает вас.
Принципы моей работы зафиксированы в Профессиональном кодексе.
Актуальные объекты - в Витрине недвижимости.
Работа с конкретной ситуацией начинается со стратегической консультации.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
👍7🔥2
Пока это выглядит простым и ни к чему не обязывает
Рынок недвижимости во многом живёт по тем же принципам, что и десятки лет назад.
Эксклюзив любой ценой.
Работа без стратегии.
И ожидание: а вдруг получится.
В 2025 году это выглядит так.
Человек выходит на рынок
без чёткого решения продавать
и без готовности это прямо обозначить.
Вместо слов «я хочу попробовать»
появляются формулировки:
▪️ хочу ХХХ рублей
▪️ сосед продал за такую цену
▪️ давайте просто выставим в рекламу и посмотрим
Важно:
в этот момент человек приходит на рынок с ожиданием получить желаемую цену без учёта того, как рынок вообще устроен.
Фактически это означает одно — экспертиза не запрошена.
И вот здесь находится ключевой момент.
Пока это выглядит простым и ни к чему не обязывает, стороны по-разному понимают, что вообще происходит.
Один считает, что он «просто смотрит и пробует рынок на вкус».
Другой уже начал работать - тратить время и деньги.
Отсюда потом и появляются вопросы, которые звучат почти всегда, в разных формулировках:
▪️ а что вы вообще делали?
▪️ а за что здесь платить?
Раньше я этот момент видела,
но не фиксировала.
Я просто выходила из ситуации без конфликта
и переключалась на другие задачи.
По факту это означало,
что я выходила из работы за свой счёт.
В 2024 году такие выходы
стоили мне от 15 до 40 тыс.руб за один объект.
Это - только прямые расходы: реклама на сайтах недвижимости, фото, видео.
При этом моя работа -
консультации, разъяснения, расчёты, экспертиза, разбор рисков и сценариев - оставалась неоплаченной.
Это часы работы с клиентом.
И это не вопрос заработка.
Это вопрос границ и ответственности.
Теперь я фиксирую этот момент.
Должно быть наоборот.
Платит тот, кому нужна услуга.
Ведь не факт, что вообще будет сделка - человек может уйти в любой момент
Если человек хочет пробовать сам - он может размещать объявления, ставить любую цену и смотреть на результат, экспериментировать с ценой, торговаться, если кто-то вообще позвонит
Если мы работаем вместе -
работа начинается за счёт собственника.
«Пусть болтается в рекламе» - это не бесплатно.
Мы работаем через коммерческие аккаунты.
Размещение на ЦИАН и Авито - около 70 тыс.руб в год или примерно 6 тыс.руб в месяц за одно объявление.
Фото и видео в эту сумму не входят - это оплата работы других специалистов.
Кто должен за это платить? Ну точно не я.
Но вы же пришли ко мне не за рекламой.
Рекламу можно купить отдельно, без участия риэлтора - как сервис, где нет стратегии, аналитики, переговоров и ведения сделки.
Вы пришли за другим -
за пониманием, что делать в вашей ситуации, за моим опытом ведения сделок, тактикой, стратегией и решением вопроса.
Именно это я и включаю в работу.
Это моя работа, а не оплата рекламы вашего обьекта
И вопрос здесь всегда один:
я работаю на результат.
А его похоже, кроме меня, никто и не планировал.
Если нужен формат
«просто попробовать» - это допустимо.
Просто в этом случае
я, скорее всего, не ваш риэлтор.
Формат моей работы и этапы
описаны в моём Профессиональном кодексе.
Работа с конкретной ситуацией начинается со стратегической консультации.
Стратегическая консультация - это 60 минут, в которых мой 30-летний опыт ведения сделок на рынке недвижимости применяется к вашей конкретной ситуации.
По её итогам становится понятно, как именно будет выглядеть процесс — шаг за шагом, и какой результат вы получите.
И я готова реализовать то, о чём говорю на консультации.
Это не общий разговор о возможностях рынка — это мой план действий для решения задачи, с которой вы выходите на рынок недвижимости.
Решение — за вами.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Рынок недвижимости во многом живёт по тем же принципам, что и десятки лет назад.
Эксклюзив любой ценой.
Работа без стратегии.
И ожидание: а вдруг получится.
В 2025 году это выглядит так.
Человек выходит на рынок
без чёткого решения продавать
и без готовности это прямо обозначить.
Вместо слов «я хочу попробовать»
появляются формулировки:
▪️ хочу ХХХ рублей
▪️ сосед продал за такую цену
▪️ давайте просто выставим в рекламу и посмотрим
Важно:
в этот момент человек приходит на рынок с ожиданием получить желаемую цену без учёта того, как рынок вообще устроен.
Фактически это означает одно — экспертиза не запрошена.
И вот здесь находится ключевой момент.
Пока это выглядит простым и ни к чему не обязывает, стороны по-разному понимают, что вообще происходит.
Один считает, что он «просто смотрит и пробует рынок на вкус».
Другой уже начал работать - тратить время и деньги.
Отсюда потом и появляются вопросы, которые звучат почти всегда, в разных формулировках:
▪️ а что вы вообще делали?
▪️ а за что здесь платить?
Раньше я этот момент видела,
но не фиксировала.
Я просто выходила из ситуации без конфликта
и переключалась на другие задачи.
По факту это означало,
что я выходила из работы за свой счёт.
В 2024 году такие выходы
стоили мне от 15 до 40 тыс.руб за один объект.
Это - только прямые расходы: реклама на сайтах недвижимости, фото, видео.
При этом моя работа -
консультации, разъяснения, расчёты, экспертиза, разбор рисков и сценариев - оставалась неоплаченной.
Это часы работы с клиентом.
И это не вопрос заработка.
Это вопрос границ и ответственности.
Теперь я фиксирую этот момент.
Почему я вообще начинаю тратить деньги на человека, которому нужны мои услуги и опыт?
Должно быть наоборот.
Платит тот, кому нужна услуга.
Ведь не факт, что вообще будет сделка - человек может уйти в любой момент
Если человек хочет пробовать сам - он может размещать объявления, ставить любую цену и смотреть на результат, экспериментировать с ценой, торговаться, если кто-то вообще позвонит
Если мы работаем вместе -
работа начинается за счёт собственника.
«Пусть болтается в рекламе» - это не бесплатно.
Мы работаем через коммерческие аккаунты.
Размещение на ЦИАН и Авито - около 70 тыс.руб в год или примерно 6 тыс.руб в месяц за одно объявление.
Фото и видео в эту сумму не входят - это оплата работы других специалистов.
Кто должен за это платить? Ну точно не я.
Но вы же пришли ко мне не за рекламой.
Рекламу можно купить отдельно, без участия риэлтора - как сервис, где нет стратегии, аналитики, переговоров и ведения сделки.
Вы пришли за другим -
за пониманием, что делать в вашей ситуации, за моим опытом ведения сделок, тактикой, стратегией и решением вопроса.
Именно это я и включаю в работу.
Это моя работа, а не оплата рекламы вашего обьекта
И вопрос здесь всегда один:
Почему я трачу деньги на незнакомого человека, только потому, что ему нужны мои услуги, опыт, навыки, умения и знания рынка недвижимости?Если я берусь за объект -
я работаю на результат.
А его похоже, кроме меня, никто и не планировал.
Если нужен формат
«просто попробовать» - это допустимо.
Просто в этом случае
я, скорее всего, не ваш риэлтор.
Формат моей работы и этапы
описаны в моём Профессиональном кодексе.
Работа с конкретной ситуацией начинается со стратегической консультации.
Стратегическая консультация - это 60 минут, в которых мой 30-летний опыт ведения сделок на рынке недвижимости применяется к вашей конкретной ситуации.
По её итогам становится понятно, как именно будет выглядеть процесс — шаг за шагом, и какой результат вы получите.
И я готова реализовать то, о чём говорю на консультации.
Это не общий разговор о возможностях рынка — это мой план действий для решения задачи, с которой вы выходите на рынок недвижимости.
Решение — за вами.
#услуги@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
👍8🤔1
Рынок недвижимости сегодня бежит наперегонки.
Кто бесплатнее бесплатного,
бесплатно проконсультирует,
как вам распорядиться
своими деньгами и активами.
Вы серьёзно?
Давайте по-взрослому.
Без иллюзий.
Диагностика — до 15 минут
Этого достаточно,
чтобы понять:
▪️ есть ли у вашей задачи решение;
▪️ смогу ли я вам помочь;
▪️ сможем ли мы дальше работать вместе.
Если решения нет —
я скажу об этом сразу.
Кейс 2004 года
Если решение есть и формат подходит —
дальше идёт выработка тактики и стратегии.
Это платная консультация.
Иногда на консультации выясняется,
что изначальная задача ничего не решает,
а в перспективе делает ситуацию хуже.
Это тоже профессиональная работа
Кейс 2012 года
А бывает наоборот:
при корректном расчёте открываются возможности, которые вы не увидели - это профессиональная работа
Кейс 2016 года
А бывает, что к решению задачи можно прийти тремя разными путями
Выбор за клиентами.
Я реализую выбранное решение.
Кейс 2025 года
Всё это - этап до подбора.
Сначала формируется стратегия и принимается решение.
Дальше —
либо мы работаем вместе,
либо нет.
Варианты - это следствие решения, а не стартовая точка обращения.
Правила работы:
🔹 Профессиональный кодекс
🔹 Стратегическая консультация
🔹 Навигация по каналу
🔹 Из договора можно выйти в любой момент без штрафов
🔹 Почему разговор ≠ работа
#услуги@Bilan_pro
Подписаться на канал
Кто бесплатнее бесплатного,
бесплатно проконсультирует,
как вам распорядиться
своими деньгами и активами.
Вы серьёзно?
Давайте по-взрослому.
Без иллюзий.
Диагностика — до 15 минут
Этого достаточно,
чтобы понять:
▪️ есть ли у вашей задачи решение;
▪️ смогу ли я вам помочь;
▪️ сможем ли мы дальше работать вместе.
Если решения нет —
я скажу об этом сразу.
Кейс 2004 года
Если решение есть и формат подходит —
дальше идёт выработка тактики и стратегии.
Это платная консультация.
Иногда на консультации выясняется,
что изначальная задача ничего не решает,
а в перспективе делает ситуацию хуже.
Это тоже профессиональная работа
Кейс 2012 года
А бывает наоборот:
при корректном расчёте открываются возможности, которые вы не увидели - это профессиональная работа
Кейс 2016 года
А бывает, что к решению задачи можно прийти тремя разными путями
Выбор за клиентами.
Я реализую выбранное решение.
Кейс 2025 года
Всё это - этап до подбора.
Сначала формируется стратегия и принимается решение.
Дальше —
либо мы работаем вместе,
либо нет.
Варианты - это следствие решения, а не стартовая точка обращения.
Правила работы:
🔹 Профессиональный кодекс
🔹 Стратегическая консультация
🔹 Навигация по каналу
🔹 Из договора можно выйти в любой момент без штрафов
🔹 Почему разговор ≠ работа
#услуги@Bilan_pro
Подписаться на канал
🔥11🤔1
Вопросы, которые покупатели задают вместо решения о покупке.
1️⃣ Кто застройщик?
2️⃣ Как называется жилой комплекс?
Объясню.
Покупка квартиры начинается с решения о покупке, а не с названий жилых комплексов.
Застройщик может быть известным и звучным, но договор вы подписываете не с брендом из рекламы, а с юридическим лицом, указанным в ДДУ, а это почти всегда не совпадает
И если что-то пойдёт не так,
разбираться вы будете именно с ним, а не с красивым названием из рекламы.
Название ЖК - это обёртка.
Красивая, запоминающаяся.
И поэтому, вопрос не в названии ЖК.
Что действительно имеет значение?
Это всего три пункта:
1️⃣ Какую задачу вы хотите решить?
2️⃣ Какие активы у вас есть?
3️⃣ Какие у вас жизненные обстоятельства на момент обращения?
Моя работа - совместить эти три пункта и реализовать это в реальности.
Какие активы бывают у покупателя:
● непроданная квартира (одна или несколько)
● квартира в ипотеке
● материнский капитал
● наличные (как первоначальный взнос или вся сумма)
● готовность взять ипотеку
● жилищный сертификат
Всё.
Остальное - это комбинации этих активов.
И ваши жизненные обстоятельства:
● свадьба / развод
● разные взгляды супругов на покупку
● дети, планируемые дети, дети от прошлых браков
● неофициальный брак
● смена работы, переезд
● белая / серая зарплата
● невозможность подтвердить доход
● особое место работы (например, IT сфера)
● возрастные ограничения
● отсутствие работы
● один или оба супруга без официального дохода
● плохая кредитная история
● судимость, банкротство
● действующая ипотека
● закредитованность, кредитные карты
● желание переехать из старого фонда в новый дом
Остаётся главный вопрос:
достижима ли ваша задача с вашими активами и обстоятельствами?
Чем покупатель успокаивается:
■ чётким бюджетом: на ПВ или на всю покупку при расчёте наличными
■ ежемесячным платёжом, если покупка в ипотеку
Это и есть финансовые границы выбора, а ваши обстоятельства ещё больше этот выбор сужают.
Дальше включается желание лучшей жизни - и появляются жёсткие рамки выбора:
этаж, окна по фэншуй, срок сдачи, санузлы, кирпич, ремонт, кухня, спальни, перегородки не из гипсокартона, 10 минут до метро и т.д.
И выбор резко сокращается.
В итоге из 180 ЖК и 22 000 вариантов остаётся 3–8 ЖК,
в каждом: 1–3 варианта.
Выбор всегда происходит
внутри ваших возможностей и ограничений, а не между названиями ЖК и десятком юрлиц одного бренда.
Тезис «я буду смотреть всё» - это точка А.
Без оценки своих возможностей и понимания точки Б - просмотры закономерно приводят к отказу от покупки.
А я работаю точечно,
с предварительной оценкой ваших возможностей и на результат, поэтому беру в работу только те задачи, где понимаю, что могу довести вас до результата.
Если вам нужно понять,
как превратить ваши возможности в плюс, как эффективно использовать активы и реализовать это до покупки квартиры - добро пожаловать на стратегическую консультацию.
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
1️⃣ Кто застройщик?
2️⃣ Как называется жилой комплекс?
Объясню.
Покупка квартиры начинается с решения о покупке, а не с названий жилых комплексов.
Застройщик может быть известным и звучным, но договор вы подписываете не с брендом из рекламы, а с юридическим лицом, указанным в ДДУ, а это почти всегда не совпадает
И если что-то пойдёт не так,
разбираться вы будете именно с ним, а не с красивым названием из рекламы.
Название ЖК - это обёртка.
Красивая, запоминающаяся.
И поэтому, вопрос не в названии ЖК.
Что действительно имеет значение?
Это всего три пункта:
1️⃣ Какую задачу вы хотите решить?
2️⃣ Какие активы у вас есть?
3️⃣ Какие у вас жизненные обстоятельства на момент обращения?
Моя работа - совместить эти три пункта и реализовать это в реальности.
Какие активы бывают у покупателя:
● непроданная квартира (одна или несколько)
● квартира в ипотеке
● материнский капитал
● наличные (как первоначальный взнос или вся сумма)
● готовность взять ипотеку
● жилищный сертификат
Всё.
Остальное - это комбинации этих активов.
И ваши жизненные обстоятельства:
● свадьба / развод
● разные взгляды супругов на покупку
● дети, планируемые дети, дети от прошлых браков
● неофициальный брак
● смена работы, переезд
● белая / серая зарплата
● невозможность подтвердить доход
● особое место работы (например, IT сфера)
● возрастные ограничения
● отсутствие работы
● один или оба супруга без официального дохода
● плохая кредитная история
● судимость, банкротство
● действующая ипотека
● закредитованность, кредитные карты
● желание переехать из старого фонда в новый дом
Остаётся главный вопрос:
достижима ли ваша задача с вашими активами и обстоятельствами?
Чем покупатель успокаивается:
■ чётким бюджетом: на ПВ или на всю покупку при расчёте наличными
■ ежемесячным платёжом, если покупка в ипотеку
Это и есть финансовые границы выбора, а ваши обстоятельства ещё больше этот выбор сужают.
Дальше включается желание лучшей жизни - и появляются жёсткие рамки выбора:
этаж, окна по фэншуй, срок сдачи, санузлы, кирпич, ремонт, кухня, спальни, перегородки не из гипсокартона, 10 минут до метро и т.д.
И выбор резко сокращается.
В итоге из 180 ЖК и 22 000 вариантов остаётся 3–8 ЖК,
в каждом: 1–3 варианта.
Выбор всегда происходит
внутри ваших возможностей и ограничений, а не между названиями ЖК и десятком юрлиц одного бренда.
Тезис «я буду смотреть всё» - это точка А.
Без оценки своих возможностей и понимания точки Б - просмотры закономерно приводят к отказу от покупки.
А я работаю точечно,
с предварительной оценкой ваших возможностей и на результат, поэтому беру в работу только те задачи, где понимаю, что могу довести вас до результата.
Если вам нужно понять,
как превратить ваши возможности в плюс, как эффективно использовать активы и реализовать это до покупки квартиры - добро пожаловать на стратегическую консультацию.
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥8
РУБРИКА
«Хорошая идея. Проверим?
30 тыс.руб платёж по ипотеке и семейная ипотека. Что рынок ответит на такой запрос
⚠️ Длинный пост.
Но если вы думаете про ипотеку — он сэкономит вам время и развеет иллюзии.
Запрос клиента:
«Хочу купить новостройку по семейной ипотеке».
Мой первый вопрос:
Потому что я знаю: все разговоры про новостройки, акции, локации и «низкие ставки» в итоге всегда упираются в платёж.
Ответ:
- 30 тыс.руб.
Ок. Считаем сразу, по платежу.
30 тыс.руб в месяц
→ это примерно 4,7 млн.руб кредита по ставке 6% на 25 лет.
Растягиваем срок до максимума - 30 лет.
Получаем около 5 млн.руб.
Больше — нельзя.
30 лет — потолок.
Следующий вопрос, который возникает сразу:
Ответ:
- Нет.
И вот теперь — важный момент.
Именно на этом этапе обычно говорят:
«Но у застройщиков же есть 3–3,5%».
Да, есть, но для тех у кого есть ПВ
Это не для вас.
Точка.
Вы мимо этих программ.
Дальше — реальность рынка.
Из 180 ЖК мы автоматически сужаемся до 12 ЖК.
Потому что без ПВ работает не больше 7% застройщиков
То есть: ваш потолок на покупку — 5 млн.руб.
И здесь важно понять ключевую вещь.
Эти 5 млн.руб — это не цена квартиры.
Это сумма кредита, которую вы можете потянуть по платежу.
А теперь реальность.
При покупке без ПВ
стоимость для вас всегда увеличивается на 5–20%
в зависимости от застройщика, т.е в 5 млн.руб уже входят эти 5-20%
👉 Фактически вы берёте кредита больше, чем квартира стоит по прайсу.
Квартира, которая на рынке стоит 4–4,7 млн.руб, для вас превращается в кредит на 5 млн.руб.
А должно было быть:
Цена - 4,7 млн.руб
ПВ - 940 тыс.руб
Кредит - 3,7 млн.руб
Почувствуете разницу, как говорится...
И это не частный случай.
Так будет всегда, если вы заходите в новостройку без ПВ.
Дальше я задаю следующий ключевой вопрос:
Ответ:
«Хотим сдавать.
По линии метро.
Желательно 1-ком.
С ремонтом».
Фиксируем факты.
По линии метро цена на студии начинается от 5 млн.руб.
Ни о какой 1-ком при таком бюджете речи не идёт.
Квартир с ремонтом по линии метро нет.
Готовые варианты с ремонтом - только в спальных районах.
Если вы где-то видите «ремонт в квартире у метро» - за него платят отдельно
А у вас нет даже ПВ.
А дальше — выбор без выбора.
Вы не выбираете локацию, которая нравится.
Вы покупаете там, где вообще есть возможность.
Если повезёт — будет 1-ком.
Административно — это Новосибирская область.
Готовы?
Вот что на самом деле означает фраза:
Всё это становится понятно
за 15 минут общения - на одной диагностике.
И на ней я честно скажу:
Да, я могу вам помочь.
Кстати, для ориентира:
при обычной ипотеке
с платёжом 30 тыс.руб
сумма кредита - около 2 млн.руб.
Если нужно подробно объяснять почему так, разложить цифры и привести доказательства - это уже платная консультация.
Потому что не верить эксперту — это тоже стоит денег.
Именно поэтому запрос
«Подберите варианты и скиньте в WhatsApp» - у меня не работает.
Сначала — диагностика.
Потом — расчёты.
И только потом — решения.
А не наоборот.
А на что вы рассчитываете,
если вы не оценили свои возможности на входе на рынок, а сразу побежали выбирать планировки и рассматривать красивые рендеры?
В следующем посте разберу другой популярный запрос:
«У нас уже есть квартира, можем платить ипотеку 30 тыс.руб …»
И вот там
начинается совсем другая математика.
#диагностика@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#без_ПВ@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
«Хорошая идея. Проверим?
30 тыс.руб платёж по ипотеке и семейная ипотека. Что рынок ответит на такой запрос
⚠️ Длинный пост.
Но если вы думаете про ипотеку — он сэкономит вам время и развеет иллюзии.
Запрос клиента:
«Хочу купить новостройку по семейной ипотеке».
Мой первый вопрос:
Сколько готовы платить в месяц?
Потому что я знаю: все разговоры про новостройки, акции, локации и «низкие ставки» в итоге всегда упираются в платёж.
Ответ:
- 30 тыс.руб.
Ок. Считаем сразу, по платежу.
30 тыс.руб в месяц
→ это примерно 4,7 млн.руб кредита по ставке 6% на 25 лет.
Растягиваем срок до максимума - 30 лет.
Получаем около 5 млн.руб.
Больше — нельзя.
30 лет — потолок.
Следующий вопрос, который возникает сразу:
А первоначальный взнос есть?
Ответ:
- Нет.
И вот теперь — важный момент.
Именно на этом этапе обычно говорят:
«Но у застройщиков же есть 3–3,5%».
Да, есть, но для тех у кого есть ПВ
Это не для вас.
Точка.
Вы мимо этих программ.
Дальше — реальность рынка.
Из 180 ЖК мы автоматически сужаемся до 12 ЖК.
Потому что без ПВ работает не больше 7% застройщиков
То есть: ваш потолок на покупку — 5 млн.руб.
И здесь важно понять ключевую вещь.
Эти 5 млн.руб — это не цена квартиры.
Это сумма кредита, которую вы можете потянуть по платежу.
А теперь реальность.
При покупке без ПВ
стоимость для вас всегда увеличивается на 5–20%
в зависимости от застройщика, т.е в 5 млн.руб уже входят эти 5-20%
👉 Фактически вы берёте кредита больше, чем квартира стоит по прайсу.
Квартира, которая на рынке стоит 4–4,7 млн.руб, для вас превращается в кредит на 5 млн.руб.
А должно было быть:
Цена - 4,7 млн.руб
ПВ - 940 тыс.руб
Кредит - 3,7 млн.руб
Почувствуете разницу, как говорится...
И это не частный случай.
Так будет всегда, если вы заходите в новостройку без ПВ.
Дальше я задаю следующий ключевой вопрос:
Для каких целей покупаете?
Ответ:
«Хотим сдавать.
По линии метро.
Желательно 1-ком.
С ремонтом».
Фиксируем факты.
По линии метро цена на студии начинается от 5 млн.руб.
Ни о какой 1-ком при таком бюджете речи не идёт.
Квартир с ремонтом по линии метро нет.
Готовые варианты с ремонтом - только в спальных районах.
Если вы где-то видите «ремонт в квартире у метро» - за него платят отдельно
А у вас нет даже ПВ.
А дальше — выбор без выбора.
Вы не выбираете локацию, которая нравится.
Вы покупаете там, где вообще есть возможность.
Если повезёт — будет 1-ком.
Административно — это Новосибирская область.
Готовы?
Вот что на самом деле означает фраза:
Мы можем платить 30 тыс.руб, покупаем по семейной ипотеке и у нас нет ПВ.
Всё это становится понятно
за 15 минут общения - на одной диагностике.
И на ней я честно скажу:
Да, я могу вам помочь.
Но вы купите там, где будет возможность, с удорожанием от 5 до 20%, и не в той локации, о которой мечтаете.
Готовы?
А если вы меняется цель покупки, меняется и коридор возможностей.
Потому что «сдавать у метро» и «обеспечить жильем детей » -
это два разных запроса к рынку.
Кстати, для ориентира:
при обычной ипотеке
с платёжом 30 тыс.руб
сумма кредита - около 2 млн.руб.
Если нужно подробно объяснять почему так, разложить цифры и привести доказательства - это уже платная консультация.
Потому что не верить эксперту — это тоже стоит денег.
Именно поэтому запрос
«Подберите варианты и скиньте в WhatsApp» - у меня не работает.
Сначала — диагностика.
Потом — расчёты.
И только потом — решения.
А не наоборот.
А на что вы рассчитываете,
если вы не оценили свои возможности на входе на рынок, а сразу побежали выбирать планировки и рассматривать красивые рендеры?
В следующем посте разберу другой популярный запрос:
«У нас уже есть квартира, можем платить ипотеку 30 тыс.руб …»
И вот там
начинается совсем другая математика.
#диагностика@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#без_ПВ@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
🔥19
Предоплата срывает маски.
Если человек не готов внести предоплату за продажу своего объекта, это означает одно - намерения продавать нет.
Есть намерение попробовать цену, посмотреть рынок и остаться в позиции «хозяин-барин»: хочу - продаю, хочу - нет, с правом в любой момент сказать:
И вот договор подписан.
Риэлтор берёт на себя обязательства и расходы.
Клиент наблюдает, контролирует и в любой момент готов заменить риэлтора, не неся никакой ответственности.
Конструкция без предоплаты выглядит так:
● «Ты продай - я заплачу»
● продам или не продам - решу по ходу
● цену поставлю сам, моя квартира, я лучше знаю
● фото квартиры сделает риэлтор, потом попрошу мне отдать
● расходов не несу
● из договора выйду в любой момент, имею право
● если не продастся — пойду искать другого риэлтора, этот не справился
● и при этом буду контролировать, где и как риэлтор меня рекламирует, не неся никаких расходов
При этом некоторые ещё спрашивают:
Где здесь взаимные обязательства?
Их нет.
Это пустой договор.
Это не партнёрство, а модель, где одна сторона несёт все риски, а вторая - только контролирует.
Предоплата эту конструкцию ломает.
Будущий результат не в зоне контроля риэлтора - он зависит от решения собственника.
Предоплата оплачивает анализ рынка, формирование цены и запуск рекламы на 2–3 месяца, даже если объект рекламируется по цене, на которой настоял клиент.
Предоплата - это активация договора.
Ни один клиент, внесший предоплату, не снял объект с продажи.
Он идёт до результата плечом к плечу с риэлтором,
как полярная экспедиция - без права развернуться.
Предоплата ставит стороны в равные позиции.
Именно поэтому она вызывает раздражение:
исчезает иллюзия, что один работает и рискует не дойти до результата, а второй только контролирует процесс.
Если человек не готов к предоплате - он и не собирается продавать
Попробуйте меня переубедить.
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#продавцу@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Если человек не готов внести предоплату за продажу своего объекта, это означает одно - намерения продавать нет.
Есть намерение попробовать цену, посмотреть рынок и остаться в позиции «хозяин-барин»: хочу - продаю, хочу - нет, с правом в любой момент сказать:
У меня изменились обстоятельства.
Я снимаю объект с продажи.
Я откладываю продажу.
И вот договор подписан.
Риэлтор берёт на себя обязательства и расходы.
Клиент наблюдает, контролирует и в любой момент готов заменить риэлтора, не неся никакой ответственности.
Конструкция без предоплаты выглядит так:
● «Ты продай - я заплачу»
● продам или не продам - решу по ходу
● цену поставлю сам, моя квартира, я лучше знаю
● фото квартиры сделает риэлтор, потом попрошу мне отдать
● расходов не несу
● из договора выйду в любой момент, имею право
● если не продастся — пойду искать другого риэлтора, этот не справился
● и при этом буду контролировать, где и как риэлтор меня рекламирует, не неся никаких расходов
При этом некоторые ещё спрашивают:
А в какие сроки вы обязуетесь продать квартиру?
Где здесь взаимные обязательства?
Их нет.
Это пустой договор.
Это не партнёрство, а модель, где одна сторона несёт все риски, а вторая - только контролирует.
Предоплата эту конструкцию ломает.
Будущий результат не в зоне контроля риэлтора - он зависит от решения собственника.
Предоплата оплачивает анализ рынка, формирование цены и запуск рекламы на 2–3 месяца, даже если объект рекламируется по цене, на которой настоял клиент.
Предоплата - это активация договора.
Ни один клиент, внесший предоплату, не снял объект с продажи.
Он идёт до результата плечом к плечу с риэлтором,
как полярная экспедиция - без права развернуться.
Предоплата ставит стороны в равные позиции.
Именно поэтому она вызывает раздражение:
исчезает иллюзия, что один работает и рискует не дойти до результата, а второй только контролирует процесс.
Если человек не готов к предоплате - он и не собирается продавать
Попробуйте меня переубедить.
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#продавцу@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥12👍8💯8
Ко мне часто приходят «по рекомендации», когда объект не продаётся у другого риэлтора.
Я задаю несколько вопросов и понимаю: с ценой не работали, стратегии нет - есть просто «продажа».
И не беру в работу тех, кто хочет просто сменить риэлтора. Потому что дело не в риэлторе, а в готовности собственника менять подход и работать по стратегии.
А цена корректируется быстро. Это отдельная небольшая услуга
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Я задаю несколько вопросов и понимаю: с ценой не работали, стратегии нет - есть просто «продажа».
И не беру в работу тех, кто хочет просто сменить риэлтора. Потому что дело не в риэлторе, а в готовности собственника менять подход и работать по стратегии.
А цена корректируется быстро. Это отдельная небольшая услуга
#услуги@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
🔥10💯3
РУБРИКА
Хорошая идея. Проверим?
Пока вторичку продают отдельно, а новостройку подбирают отдельно — вы продолжаете жить и мечтать в старом жилье.
Кейс из практики, 2024 год. Классика работы.
📌 Исходные данные клиента:
— 3-ком квартира в хрущёвке
— готов платить ипотеку - 30 тыс.руб
— мужчина в разводе, есть ребёнок до 7 лет от первого брака → право на семейную ипотеку сохраняется
Цель обмена: 3-ком квартира в новостройке на сдаче
— есть где жить 2–3 месяца после продажи вторички
🧭 Диагностика
Реализуемо? — Да.
Это я быстро могу оценить
🧠 Что разобрали на стратегической консультации
Сначала считаем сделку:
— за сколько реально продать вторичку
— за сколько можем купить новостройку
— и только потом - действуем
🧩 Начало работы
На тот момент у застройщика осталось только 2 квартиры.
Дом на сдаче.
Смотрим, сразу ставим бронь.
Договариваюсь о 3 месяцах на продажу вторички.
Семейная ипотека тогда была — 4,4%.
Платеж нужен до 30 тыс.руб, значит можем взять кредит 5,6 млн.руб из возможных 6 млн.руб
Считаем сделку:
— Цена новостройки: 10,2 млн.руб
— Кредит: 5,6 млн.руб
— ПВ : 4,6 млн.руб
Источник ПВ — 3-ком. хрущёвка.
Надо продать в этот срок
Рынок вторички на тот момент:
Цена 3-ком. хрущёвки — 5,3–6 млн.руб
Люфт на торг есть.
С учётом моей комиссии — план сходится, денег на все хватает.
⚙️ Как реализовали
Выставляем квартиру по максимуму 5,9 млн.руб
Время есть. Клиент не готов снижаться.
Есть иллюзия: «продадим дорого».
Ну, ок.
Проходит почти 3 месяца - задатка нет.
Иду к застройщику продлевать бронь.
Ответ застройщика:
Я никогда не давлю на клиента.
Но у края пропасти - останавливаю и беру за руку.
Дальше решение он принимает сам.
Он терял не просто квартиру.
Он терял возможность купить 90 м² именно в этом ЖК.
Это и была цель обмена.
И вот момент истины:
- квартира нужна только здесь
- в следующем корпусе такой планировки не будет
- альтернатива - остаться в хрущёвке
😱 Дошло.
И тогда, я жёстко беру весь процесс под контроль
🔥 Решение
Пересчитываю цену с учётом своей комиссии.
Меняем стратегию.
Ставлю объявление - в ТОП (цена в ТОП ≈ 1000 руб в день).
Результат:
Пришло 4 покупателя одновременно.
Выбираю того, у кого быстрее расчёт.
⏱ Форс-мажоры
(куда без них)
Договариваюсь с застройщиком, чтобы ПВ
мы внесли после регистрации, а не на аккредитив на сделке -
иначе не успеваем получить деньги с продажи хрущёвки.
Так можно. И я это знаю.
Пока банк и застройщик согласовывают дату сделки,
клиента отправляют в командировку 🤦♀️
Сегодня - ещё нельзя
(сделка по продаже вторички не завершена).
После командировки - уже поздно.
Ладно, не страшно и это решим.
👉 Я переношу сделку по покупке новостройки в тот населённый пункт, куда клиент уехал в командировку.
На сделку я выхожу только тогда, когда оба объекта согласованы и даты назначены, чтобы не провалиться между сделками и клиент не остался с деньгами «на улице».
Это база безопасности.
✅ Итог
Вторичку продали
(ЦИАН не знает цену - поторговались на месте на 400 тыс.руб).
Купили последнюю квартиру в ЖК, застройщик держал нам цену 3 месяца.
Через 2 месяца дом сдали.
Сегодня:
- такие квартиры 90 м² - от 14 млн.руб
- та же хрущёвка 59 м², как стоила 5,5-6 млн.руб, так и стоит
Человек доверился, мы всё посчитали, не играли в фантазии - и он живёт в новой просторной квартире 90 м² со ставкой 4,4%.
❌ Важно
Таких условий больше нет.
Окно возможностей закрыто.
Этот кейс - про точный расчёт, тайминг и готовность вовремя снять корону с цены.
И про умение доводить такие сделки до результата.
Сегодня условия другие, но алгоритм сделки от этого не меняется.
Он всегда одинаковый - точный расчёт.
Именно поэтому я всегда начинаю не с просмотров, а с диагностики и расчёта сделки.
📩 По вопросам начала работы пишите @LBilan
#диагностика@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#кейс@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Хорошая идея. Проверим?
Пока вторичку продают отдельно, а новостройку подбирают отдельно — вы продолжаете жить и мечтать в старом жилье.
Кейс из практики, 2024 год. Классика работы.
📌 Исходные данные клиента:
— 3-ком квартира в хрущёвке
— готов платить ипотеку - 30 тыс.руб
— мужчина в разводе, есть ребёнок до 7 лет от первого брака → право на семейную ипотеку сохраняется
Цель обмена: 3-ком квартира в новостройке на сдаче
— есть где жить 2–3 месяца после продажи вторички
🧭 Диагностика
Реализуемо? — Да.
Это я быстро могу оценить
🧠 Что разобрали на стратегической консультации
Сначала считаем сделку:
— за сколько реально продать вторичку
— за сколько можем купить новостройку
— и только потом - действуем
🧩 Начало работы
На тот момент у застройщика осталось только 2 квартиры.
Дом на сдаче.
Смотрим, сразу ставим бронь.
Договариваюсь о 3 месяцах на продажу вторички.
Семейная ипотека тогда была — 4,4%.
Платеж нужен до 30 тыс.руб, значит можем взять кредит 5,6 млн.руб из возможных 6 млн.руб
Считаем сделку:
— Цена новостройки: 10,2 млн.руб
— Кредит: 5,6 млн.руб
— ПВ : 4,6 млн.руб
Источник ПВ — 3-ком. хрущёвка.
Надо продать в этот срок
Рынок вторички на тот момент:
Цена 3-ком. хрущёвки — 5,3–6 млн.руб
Люфт на торг есть.
С учётом моей комиссии — план сходится, денег на все хватает.
⚙️ Как реализовали
Выставляем квартиру по максимуму 5,9 млн.руб
Время есть. Клиент не готов снижаться.
Есть иллюзия: «продадим дорого».
Ну, ок.
Проходит почти 3 месяца - задатка нет.
Иду к застройщику продлевать бронь.
Ответ застройщика:
Продлевать бронь вам не будем. Дом на сдаче. У нас очередь на эту квартиру. У вас 3 дня.
Я никогда не давлю на клиента.
Но у края пропасти - останавливаю и беру за руку.
Дальше решение он принимает сам.
Он терял не просто квартиру.
Он терял возможность купить 90 м² именно в этом ЖК.
Это и была цель обмена.
И вот момент истины:
- квартира нужна только здесь
- в следующем корпусе такой планировки не будет
- альтернатива - остаться в хрущёвке
😱 Дошло.
И тогда, я жёстко беру весь процесс под контроль
🔥 Решение
Пересчитываю цену с учётом своей комиссии.
Меняем стратегию.
Ставлю объявление - в ТОП (цена в ТОП ≈ 1000 руб в день).
Результат:
Пришло 4 покупателя одновременно.
Выбираю того, у кого быстрее расчёт.
⏱ Форс-мажоры
(куда без них)
Договариваюсь с застройщиком, чтобы ПВ
мы внесли после регистрации, а не на аккредитив на сделке -
иначе не успеваем получить деньги с продажи хрущёвки.
Так можно. И я это знаю.
Пока банк и застройщик согласовывают дату сделки,
клиента отправляют в командировку 🤦♀️
Сегодня - ещё нельзя
(сделка по продаже вторички не завершена).
После командировки - уже поздно.
Ладно, не страшно и это решим.
👉 Я переношу сделку по покупке новостройки в тот населённый пункт, куда клиент уехал в командировку.
На сделку я выхожу только тогда, когда оба объекта согласованы и даты назначены, чтобы не провалиться между сделками и клиент не остался с деньгами «на улице».
Это база безопасности.
✅ Итог
Вторичку продали
(ЦИАН не знает цену - поторговались на месте на 400 тыс.руб).
Купили последнюю квартиру в ЖК, застройщик держал нам цену 3 месяца.
Через 2 месяца дом сдали.
Сегодня:
- такие квартиры 90 м² - от 14 млн.руб
- та же хрущёвка 59 м², как стоила 5,5-6 млн.руб, так и стоит
Человек доверился, мы всё посчитали, не играли в фантазии - и он живёт в новой просторной квартире 90 м² со ставкой 4,4%.
❌ Важно
Таких условий больше нет.
Окно возможностей закрыто.
Этот кейс - про точный расчёт, тайминг и готовность вовремя снять корону с цены.
И про умение доводить такие сделки до результата.
Сегодня условия другие, но алгоритм сделки от этого не меняется.
Он всегда одинаковый - точный расчёт.
Именно поэтому я всегда начинаю не с просмотров, а с диагностики и расчёта сделки.
📩 По вопросам начала работы пишите @LBilan
#диагностика@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#кейс@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥12👍3
Такие ситуации не решаются по телефону
Я не оставляю щели, куда можно просунуть свою ответственность.
Ещё не кейс — и, возможно, им не станет
Это типовая конструкция сделки, с которой приходят постоянно:
— развод
— квартира в ипотеке
— один из супругов хочет «выкупить долю»
— второй в разговоре не участвует
— его позиция неизвестна
— формально брак ещё не расторгнут
И здесь важно сказать честно.
Это не продажа квартиры в примитивном понимании рынка недвижимости.
Подписание договора здесь — не старт, а следствие.
Это решение жизненной ситуации, где нужно удержать всех участников, чтобы люди дошли до решения целыми и дальше могли жить свою жизнь
Почему обращение одного супруга не работает
Когда решение принимают двое, обращение одной стороны — нерабочая точка входа
Потому что:
▪️ выкуп доли ≠ переоформление кредита
▪️ желание одного ≠ согласие второго
▪️ «я готов» ≠ решение банка
▪️ конфликт ≠ готовность договориться
И даже если стороны считают, что договорились, раздел имущества может взорвать ситуацию в любой момент сделки
В чём здесь настоящая работа специалиста
И цена здесь — не “по рынку”, а производная от задачи, сроков и того, как именно эту ситуацию нужно решить.
В итоге работа риэлтора — это:
— полное погружение в ситуацию,
— работа внутри конфликта,
— подбор формулировок для каждой стороны на протяжении всей сделки,
— удержание конструкции до результата.
Могу ли я это сделать? Да. Могу.
Это диагностика — достаточно 15 минут
Ситуация обозначена, решение возможно.
Дальше — решение за ними
Это их запрос на услугу.
Это их потребность решить ситуацию.
Моё участие начинается после их решения.
Далее — работа всем опытом длительное время
Именно поэтому такие ситуации:
— сначала разбираются на очной консультации, в присутствии обоих.
Чтобы провести экспертизу документов, на предмет готовности к работе, найти решение, зафиксировать логику дальнейших действий.
Это уже — стратегическая консультация.
Больше часа погружения в ситуацию — с принятием ответственности за реализацию решения.
И без оплаты это не работает
Зафиксируем ситуацию
Жилищную проблему создал клиент.
Сам разрулить её он не может — знаний о рынке недвижимости и умения на нем работать, у него нет, кроме навыка пользования самой недвижимостью.
Клиент сам обращается за профессиональной помощью.
И в этот момент у риэлтора сразу возникают обязанности: вникать, анализировать, тратить время и деньги, включаться и нести ответственность за итог — с обещанием комиссии в конце пути, если клиент не сольётся раньше
А клиент может законно слиться в любой момент — по ГК РФ и ЗоЗПП.
Потому что при подписании договора у клиента не возникает никаких обязанностей вообще.
Вот эта конструкция и есть перевёртыш:
у человека есть проблема, он приходит за помощью, а платить за решение начинает тот, кто оказывает услугу.
Что может быть более безумным?
Решение таких жилищных ситуаций начинается не с продажи.
И не с договора.
А со стратегии.
Стратегии, в которой:
— зафиксированы договорённости между сторонами,
— понятна логика действий каждого,
— обозначены риски, сроки и ответственность,
— и есть финансовое участие клиента в поиске решения.
Пока этого нет — есть иллюзия сделки.
Сделки не будет.
При первом же покупателе будет отказ от задатка
и конфликт вспыхнет с новой силой.
Поэтому сначала — стратегия и оплата за неё.
А уже потом — продажа.
Если до неё вообще дойдёт.
📩 По вопросам начала работы пишите @LBilan
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
#диагностика@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Я не оставляю щели, куда можно просунуть свою ответственность.
Ещё не кейс — и, возможно, им не станет
Это типовая конструкция сделки, с которой приходят постоянно:
— развод
— квартира в ипотеке
— один из супругов хочет «выкупить долю»
— второй в разговоре не участвует
— его позиция неизвестна
— формально брак ещё не расторгнут
И здесь важно сказать честно.
Это не продажа квартиры в примитивном понимании рынка недвижимости.
Подписание договора здесь — не старт, а следствие.
Это решение жизненной ситуации, где нужно удержать всех участников, чтобы люди дошли до решения целыми и дальше могли жить свою жизнь
Почему обращение одного супруга не работает
Когда решение принимают двое, обращение одной стороны — нерабочая точка входа
Потому что:
▪️ выкуп доли ≠ переоформление кредита
▪️ желание одного ≠ согласие второго
▪️ «я готов» ≠ решение банка
▪️ конфликт ≠ готовность договориться
И даже если стороны считают, что договорились, раздел имущества может взорвать ситуацию в любой момент сделки
В чём здесь настоящая работа специалиста
И цена здесь — не “по рынку”, а производная от задачи, сроков и того, как именно эту ситуацию нужно решить.
В итоге работа риэлтора — это:
— полное погружение в ситуацию,
— работа внутри конфликта,
— подбор формулировок для каждой стороны на протяжении всей сделки,
— удержание конструкции до результата.
Могу ли я это сделать? Да. Могу.
Это диагностика — достаточно 15 минут
Ситуация обозначена, решение возможно.
Дальше — решение за ними
Это их запрос на услугу.
Это их потребность решить ситуацию.
Моё участие начинается после их решения.
Далее — работа всем опытом длительное время
Именно поэтому такие ситуации:
— сначала разбираются на очной консультации, в присутствии обоих.
Чтобы провести экспертизу документов, на предмет готовности к работе, найти решение, зафиксировать логику дальнейших действий.
Это уже — стратегическая консультация.
Больше часа погружения в ситуацию — с принятием ответственности за реализацию решения.
И без оплаты это не работает
Зафиксируем ситуацию
Жилищную проблему создал клиент.
Сам разрулить её он не может — знаний о рынке недвижимости и умения на нем работать, у него нет, кроме навыка пользования самой недвижимостью.
Клиент сам обращается за профессиональной помощью.
И в этот момент у риэлтора сразу возникают обязанности: вникать, анализировать, тратить время и деньги, включаться и нести ответственность за итог — с обещанием комиссии в конце пути, если клиент не сольётся раньше
А клиент может законно слиться в любой момент — по ГК РФ и ЗоЗПП.
Потому что при подписании договора у клиента не возникает никаких обязанностей вообще.
Вот эта конструкция и есть перевёртыш:
у человека есть проблема, он приходит за помощью, а платить за решение начинает тот, кто оказывает услугу.
Что может быть более безумным?
Решение таких жилищных ситуаций начинается не с продажи.
И не с договора.
А со стратегии.
Стратегии, в которой:
— зафиксированы договорённости между сторонами,
— понятна логика действий каждого,
— обозначены риски, сроки и ответственность,
— и есть финансовое участие клиента в поиске решения.
Пока этого нет — есть иллюзия сделки.
Сделки не будет.
При первом же покупателе будет отказ от задатка
и конфликт вспыхнет с новой силой.
Поэтому сначала — стратегия и оплата за неё.
А уже потом — продажа.
Если до неё вообще дойдёт.
📩 По вопросам начала работы пишите @LBilan
🔹️ Мой профессиональный кодекс
#услуги@Bilan_pro
#диагностика@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥5👍4👌1